今年全國(guó)兩會(huì),全國(guó)政協(xié)常委、廣東省政協(xié)副主席、九三學(xué)社廣東省委員會(huì)主委、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)張少康圍繞長(zhǎng)租房發(fā)展、如何解決農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化過(guò)程中用地問(wèn)題等話題建言獻(xiàn)策。
完善住房租賃行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
規(guī)范辦事流程
今年政府工作報(bào)告指出,保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問(wèn)題,通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專(zhuān)項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法,切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給,規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng),降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān),盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》和2020年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議作出了“完善長(zhǎng)租房政策”“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”的工作部署。張少康對(duì)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》記者表示,“長(zhǎng)租房”的提出,表明住房租賃將逐步從一種階段性、臨時(shí)性的居住模式,向長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性的居住模式轉(zhuǎn)變。長(zhǎng)租房意味著住得更長(zhǎng)久、更安心、更舒適,同時(shí)也對(duì)住房租賃發(fā)展提出了更多、更高的要求。
張少康在“關(guān)于促進(jìn)長(zhǎng)租房發(fā)展的提案”中指出,目前長(zhǎng)租房發(fā)展面臨以下問(wèn)題,需要逐步解決:
住房租賃企業(yè)支持和監(jiān)管政策尚不完善。以分散轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)為主的輕資產(chǎn)型租賃企業(yè)、以集中改造出租為主的中資產(chǎn)型租賃企業(yè)和以自建自持為主的重資產(chǎn)型租賃企業(yè)在開(kāi)發(fā)投資、運(yùn)行管理、收入回報(bào)、潛在風(fēng)險(xiǎn)等各方面存在較大差異,但現(xiàn)有政策沒(méi)有對(duì)不同類(lèi)型的企業(yè)進(jìn)行區(qū)分。
住房租賃行業(yè)缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在房屋安全、消防驗(yàn)收等方面,企業(yè)不知道怎樣做才是符合要求的。在商業(yè)辦公、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等各類(lèi)非住宅用房被改造為租賃住房時(shí),也沒(méi)有明確的流程和辦事指引。
住房租賃企業(yè)用水用電優(yōu)惠落地難。2016年,《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》提出,允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。但在實(shí)際操作過(guò)程中,住房租賃企業(yè)與供電、供水公司缺乏有效調(diào)價(jià)渠道,導(dǎo)致優(yōu)惠政策遲遲難以落地。
住房租賃行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條尚不成熟。住房租賃是一個(gè)非常龐大的產(chǎn)業(yè),除租金收入外,還包括前期的小區(qū)環(huán)境改造、房屋裝修,后期的日常服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理以及配套的各類(lèi)生活服務(wù)、增值服務(wù)等。但目前,租賃產(chǎn)業(yè)鏈條不同環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)者往往處于信息不對(duì)稱(chēng)的狀態(tài),如長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者很難通過(guò)公開(kāi)場(chǎng)合找到可供改造的房源信息,而有閑置用房的房東又很難找到專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì),進(jìn)而限制了行業(yè)的快速發(fā)展。
針對(duì)長(zhǎng)租房發(fā)展中面臨的問(wèn)題,張少康建議:
對(duì)輕資產(chǎn)型、中資產(chǎn)型、重資產(chǎn)型住房租賃企業(yè)和住房租賃中介企業(yè)進(jìn)行分類(lèi)管理。對(duì)不同類(lèi)型企業(yè)分別制定差異化的支持和監(jiān)管政策,如對(duì)于自建自持重資產(chǎn)型的租賃企業(yè),要進(jìn)一步加大稅費(fèi)優(yōu)惠支持力度,增強(qiáng)企業(yè)生存能力,并可探索通過(guò)“租賃住房﹢限價(jià)房﹢配套商品房”混合開(kāi)發(fā)等模式,提高行業(yè)吸引力。對(duì)于分散轉(zhuǎn)租輕資產(chǎn)型的租賃企業(yè),要嚴(yán)格禁止“長(zhǎng)收短付”,并建立租金監(jiān)管機(jī)制。
盡快完善住房租賃行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范辦事流程。建立新建、改造租賃住房的房屋安全標(biāo)準(zhǔn)、消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等,明確管理要求。制定商業(yè)辦公、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅改造為租賃住房的工作指引,明確流程和管理部門(mén),提高工作效率。
建立住房租賃企業(yè)名錄,推動(dòng)各項(xiàng)優(yōu)惠政策落地。住房租賃企業(yè)成立后應(yīng)立即向當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門(mén)提供開(kāi)業(yè)報(bào)告。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)依據(jù)開(kāi)業(yè)報(bào)告和實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況建立住房租賃企業(yè)名錄。地方政府以住房租賃企業(yè)名錄為依據(jù),統(tǒng)一向供水、供電等部門(mén)爭(zhēng)取價(jià)格優(yōu)惠。
搭建企業(yè)交流合作平臺(tái)。鼓勵(lì)地方政府通過(guò)舉辦住房租賃行業(yè)博覽會(huì)、建立住房租賃商洽信息平臺(tái)等方式,為住房租賃產(chǎn)業(yè)鏈條不同環(huán)節(jié)的企業(yè)牽線搭橋,促進(jìn)企業(yè)合作,并在各環(huán)節(jié)培育一批品牌企業(yè)。
鼓勵(lì)發(fā)展“企業(yè)長(zhǎng)租房”。鼓勵(lì)有條件的企業(yè)通過(guò)自建或統(tǒng)租的形式籌集長(zhǎng)租房,并通過(guò)為員工提供單位宿舍的形式解決好本單位員工的住房問(wèn)題。稅務(wù)部門(mén)可通過(guò)允許企業(yè)將單位宿舍租金或運(yùn)營(yíng)成本納入稅費(fèi)抵扣范圍等方式,為企業(yè)提供支持。
鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)參與老舊小區(qū)改造。運(yùn)用系統(tǒng)思維,在制訂老舊小區(qū)改造計(jì)劃時(shí),充分考慮資金平衡和后期使用功能,鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)參與老舊小區(qū)改造,推動(dòng)小區(qū)改造和房源籌集工作相統(tǒng)一。
實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化
解決用地問(wèn)題是關(guān)鍵
習(xí)近平總書(shū)記指出,農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化是實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的總目標(biāo),堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展是總方針,產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富裕是總要求,建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系是制度保障。
張少康密切關(guān)注農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化問(wèn)題,今年全國(guó)兩會(huì)帶來(lái)了“關(guān)于解決農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化過(guò)程中用地問(wèn)題的提案”。
張少康告訴《中國(guó)建設(shè)報(bào)》記者,推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)興旺、實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化,解決用地問(wèn)題是關(guān)鍵。調(diào)查發(fā)現(xiàn),農(nóng)村用地主要存在以下問(wèn)題:
村鎮(zhèn)規(guī)劃未落實(shí)鄉(xiāng)村振興要求,規(guī)劃實(shí)效性不足。黨的十九大提出實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略,并將其寫(xiě)入黨章,意味著對(duì)農(nóng)業(yè)農(nóng)村的發(fā)展提出了新要求,而現(xiàn)有多數(shù)村鎮(zhèn)規(guī)劃編制未能銜接鄉(xiāng)村振興要求,未從鄉(xiāng)村振興角度確定建設(shè)用地規(guī)模,未與土地利用總體規(guī)劃有效銜接,造成農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展與用地矛盾凸顯。
建設(shè)用地規(guī)模和土地利用計(jì)劃重城輕鄉(xiāng),用地保障不足。由于缺少農(nóng)業(yè)發(fā)展土地資源的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃,各地建設(shè)用地規(guī)模和土地利用計(jì)劃偏重城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展,對(duì)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展土地資源支持力度極為有限。農(nóng)業(yè)農(nóng)村歷史遺留用地情況復(fù)雜,村集體現(xiàn)有存量用地少,造成用地統(tǒng)籌難。
社會(huì)資本的進(jìn)入往往對(duì)規(guī)?;玫禺a(chǎn)生不利影響。個(gè)別社會(huì)資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)農(nóng)村后,對(duì)農(nóng)村土地的使用非農(nóng)化,土地承包者與經(jīng)營(yíng)者之間的平衡被打破,土地流轉(zhuǎn)難度加大,影響規(guī)?;玫?。
支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的優(yōu)惠政策和配套制度滯后。隨著農(nóng)業(yè)加工業(yè)發(fā)展及農(nóng)業(yè)功能的不斷擴(kuò)展,現(xiàn)行農(nóng)用地政策和制度已經(jīng)不能滿(mǎn)足農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展實(shí)際需要,需要新的優(yōu)惠政策和配套措施予以保障。
針對(duì)目前存在的問(wèn)題,張少康建議,落實(shí)鄉(xiāng)村振興要求,完善村鎮(zhèn)規(guī)劃體系。根據(jù)鄉(xiāng)村振興發(fā)展實(shí)際需要,對(duì)接國(guó)土空間規(guī)劃體系新要求,通盤(pán)考慮農(nóng)村土地利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民點(diǎn)布局、人居環(huán)境整治、生態(tài)保護(hù)和歷史文化傳承等,落實(shí)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略,優(yōu)化村莊布局,加快編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃和“多規(guī)合一”實(shí)用性村規(guī)。
加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的用地支持力度。充分保障農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展建設(shè)用地規(guī)模,同時(shí)每年安排一定比例年度土地利用計(jì)劃,專(zhuān)項(xiàng)支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展,優(yōu)先保障農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、科技園、創(chuàng)業(yè)園、縣域助農(nóng)服務(wù)綜合平臺(tái)和鎮(zhèn)村助農(nóng)服務(wù)中心建設(shè)用地,支持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和助農(nóng)服務(wù)體系建設(shè)。鼓勵(lì)各地充分利用存量建設(shè)用地進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)地批發(fā)市場(chǎng)等項(xiàng)目建設(shè)或用于小微創(chuàng)業(yè)園、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)村電商等農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)。
簡(jiǎn)化設(shè)施農(nóng)用地報(bào)備手續(xù)。為進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展,各地要貫徹落實(shí)有關(guān)精神,讓服務(wù)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的設(shè)施農(nóng)業(yè)用地合法化,進(jìn)一步簡(jiǎn)化設(shè)施農(nóng)業(yè)用地報(bào)備手續(xù);同時(shí),要依法依規(guī)加大對(duì)假借設(shè)施農(nóng)業(yè)用地之名搞農(nóng)地非農(nóng)化建設(shè)行為的查處力度,堅(jiān)決杜絕假設(shè)施農(nóng)業(yè)用地之名行房地產(chǎn)之實(shí)的情況在農(nóng)村發(fā)生。
創(chuàng)新政策、優(yōu)化管理,因地制宜、適度拓展土地使用功能。結(jié)合美麗鄉(xiāng)村、特色小鎮(zhèn)建設(shè),鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織充分利用“三舊”改造政策,依托市、縣(區(qū))公共資源交易平臺(tái)或“三資”平臺(tái)等公開(kāi)平臺(tái),引入投資經(jīng)營(yíng)主體,推動(dòng)農(nóng)村配套設(shè)施改善、物業(yè)改造和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。在不破壞耕作層的前提下,有序利用現(xiàn)有耕地進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,例如在田間搭建小木屋供游客居住,屋下地面種植喜陰藥材、花卉等作物的復(fù)合利用土地,仍按耕地管理。允許本地居民利用自有住宅或其他條件,以建設(shè)改造民宿等方式依法從事鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營(yíng),從根本上解決民宿發(fā)展難問(wèn)題。